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张滨如何把控养老产业业务

2019-08-22 00:16:21来源:励志吧0次阅读

张滨:如何把控养老产业业务?

10月20日,永椿滋恩养老CEO张滨受邀出席优铺商学院第5届商旅文地产复盘实战峰会。张滨也是中经联盟常务理事,专注养老产业已经20余年,在养老资产方面有着丰富的经验。峰会上,张滨从养老产业、康养小镇、养老机构、社区养老、居家养老在建设与运营中的敏感问题进行解析。

永椿滋恩养老CEO张滨

以下是张滨分享全文:

各位领导,各位朋友下午好,我是做养老的张滨。前面几位领导讲的都非常好,产业也很成熟。养老这个行业大家都知道,是新型行业,属于新经济。但是中国的养老产品太新了,它的内在逻辑是什么,他将来的趋势,他的盈利能力到底能到什么程度?很多朋友不是很清楚。

我今天的任务就是把这个行业的真实情况给大家逐一做介绍,让大家知道养老产业目前处于什么样的情况。很多房地产界的都想投身到这个行业当中,知道他将是一个长远的行业。但是从什么地方切入?不同的城市规模怎么开展业务?我争取把这些内容讲清楚。

我差不多是中国第一批做养老地产的。2002年,我做了第一个养老集团项目,曾被媒体并选为10大养老地产项目之一。一路走来,我投入地产、养老地产、养老行业当中,并积极进行思考和观察。今天我在这儿做一个汇报,不敢保证有多么的专业,但这是我十多年来观察思考沉淀下来的东西。

我今天从以下五个方面进行分析:

一、养老产业的现状及趋势性判断

二、目前阶段养老产业核心业务的特点

三、不同级别城市如何开展养老业务

四、养老地产的有关核心问题

五、开发康养小镇应注意的实操要点

因为在座的各位都是地产方面的专家,房产经济的专家,在这个领域上有纠结,我们这里的开发商,可能对这方面比较感兴趣。

第一个养老产业现状及趋势性判断:

可能你们都不知道,法国在1865年就进入到老龄化社会了。高度老龄化社会是指老龄人口超过10%叫老龄化人口。法国用了85年的时间,从7%到10%,而德国用了60年,韩国用了45年。中国用25年,从7%到10%。

永椿滋恩养老CEO张滨

老龄化进程这么快,老龄人口占比这么高,会出现什么样子社会现象?在座的都是有劳动能力,创造价值的,能够照顾别人正常的青少年。而你面对的是儿童,老年人,残疾人,每3个人就要照顾一个需要照顾的人,人口比为3:1。再过25年或者30年左右,中国的老年人口达到4:1。养老行业最大的特点是以他所覆盖的子行业,35个到40个左右因老行业能够拉动30多个子行业来。另外,它是解决大规模就业的行业。将来养老发展空间,已经的得到确认,再过50年,这个巨大的产业,将会有巨大的商业机会。

现在中国创造力非常强,养老产业刚刚开始兴起的时候,我认为这个行业发展可能不会很快。但在2002年的时候,我做了第一个养老项目,30万平方米。

现在,中国养老行业发展非常迅速,不管是养老地产还是养老机构社区,盈利模式也非常清晰,包括利润率投资汇报都有相对稳定的数据。产业的成熟度,也已经超过了预期,各路资本不再试水,产业投入目标明确。养老产业行业商业模式、盈利能力已经清晰;

第二个是目前阶段养老行业的核心业务特点:

我们每个行业都是有特点的。养老行业老店互利,医疗健康管理,老店残疾人,老天职能化,包括养老培训这些都是养老产业。养老产业内容包括医护、建筑、培训、器械、智能、餐饮等;

核心业务:养老社区、机构养老、社区养老、居家养老。

目前阶段养老产业核心业务的特点:1、养老社区建设,尤其是中高端的养老机构尚有较好的持续性、盈利前景且可以形成较好的资产回报;2、稳定的现金流、持续性、利润率%、投资收益率在8%左右;3、低回报、长周期的特点不同于房地产快速周转的特征,尤其是前期投资周期长,回报慢的特点。

在养老的核心业务里面,社区养老和居家因老是盈利能力最弱,目前最不稳定,因为没有照顾企业利益的那一部分。社区养老就是一个片区里面,你住两层小楼,设20—30个床位,你给他提供日间的照料,护理餐饮,亮点活动中心。但是中国老年人口对社区养老、居家养老的观念与其他国家存有差异性,目前阶段的盈利还是处于一个窘迫期。

三、不同级别城市的养老业务如何开展:

一个城市能否开展养老业务及如何开展,城镇化率不断提升为养老产业发展奠定坚实基础;

级别城市不断增加,城市集群效应促进养老产业发展;

养老群体计算法则:人口基数X55%城镇人口X老龄人口X90/7/3

价格中枢:退休金标准

第四个养老核心业务轻重资产的选择。

养老行业有重资产和轻资产的选择。这个在土地的分类里面都有明确的分类,你拿的地,规划,建设,装修配套包括销售,做品牌,或者是全部使用权的出售,这都是你的盈利模式。房地产开发没有特别大的区别,无非是你不能做分产权,你只能想使用一下。这是重资产开发模型,轻资产模式。

永椿滋恩养老CEO张滨

养老行业为什么发展这么快,成熟度这么快?他就是一个现地服务业,没有什么核心的技术内容,互联包括优铺我不懂,但是它里面还是有一些核心技术的。养老产业的老店互利,医疗健康管理,实际上已经存在上百年了。这个养老机构服务老人,别人都学不来,不存在这种技术。日本养老的核心技术就是细致入位,有很多的细节,进养老机构一定要换它的鞋,当你从他机构出来的时候,鞋子都给你摆好了。中国的员工做不了这些,没有什么其他的医疗护理是中国人不会的,美国已经把医疗互利医疗管理标准化非常清晰了,掌握的规则都会。所以我跟大家说轻重资产模式的选择,你的资本量,你的人才资金聚集的能力,不是像大型的开发集团那么雄厚的话,轻资产的模式比较好。

五、开发康养小镇应注意的实操要点 :

建筑功能设置的要点地康养小镇里面有医疗服务中心,健康管理中心以及服务中心来支撑。养老的建筑群根据老人自立能力组成不同的建筑群,这个建筑群结构不用太复杂,体积体谅不用太大,但是一定要根据护理能力的特点。

自立能力的特点分区,不分区的话在管理运营特点服务上面会遇到很多麻烦,另外还要有一些母婴的合乎追新,国际上有一个新的理念,养老机构,因老中心要配或者近邻儿童中心,让儿童追新和养老中心在日常的活动当中有所互动,都是有非常好的生活内容,包括精神寄托,情感寄托上都有很或的着力点,这个还是有很好的意图。

目前,老年护理培训是一个巨大的缺口,一线城市好的养老机构也找不到好的管理者和好的技术从业人员。这些都是我们要努力的方向。

我今天的分享就到这里,谢谢大家。

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