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改变商业地产持有计划 卓越置业卖写字楼加速资金回流

2020-01-14 22:57:35来源:励志吧0次阅读

自2010年11月启动全球招租以来,位于深圳福田CBD中心区南部的卓越世纪中心1号楼一直只租不售,但今年 月,卓越世纪中心卖楼的消息在业界传开。

一个月前,卓越世纪中心1号楼开始对外销售,以超过7万元/平方米的售价,刷新了深圳近年来写字楼成交的最高单价纪录。卓越集团借此获得销售回款超过5亿元。在此之后,卓越集团因“缺钱”而不得已卖楼的传言开始在业界蔓延开来,不少深圳业内人士纷纷猜测卓越可能遭遇资金链紧张问题。但卓越集团对此表示,资金链紧张的说法是无中生有,真正的原因是公司调整商业项目租售比例,维系大客户关系。

但近日,《每日经济新闻》记者调查发现,卓越集团今年少有项目面市,在售项目销售回款乏力,再加上明年上半年有12亿债务集中到期,公司资金面临压力。

世纪中心卖楼单价7万元

今年 月,市场上不断传来卓越世纪中心1号楼进行销售的消息,而自2010年11月该中心启动全球招租以来,一直只租不售。

公开资料显示,卓越世纪中心位于福田CBD南区东南,西邻深圳会展中心,由卓越集团与皇岗村联合开发,总建筑面积达到4 万平方米,是目前福田CBD集写字楼、商业、酒店等于一体的综合体项目,共有4座塔楼,双方各自拥有两栋塔楼物业产权。世纪中心1号楼产权为卓越集团所有,为66层超甲级写字楼,总高度280米,是目前深圳中心区第一高楼。

由于地处地段,升值潜力较高。自今年 月中旬,开始由租转售以来,卓越世纪中心1号楼售价飙升到7万元/平方米,一举刷新了近年来深圳福 心区写字楼成交单价纪录。而目前,深圳福田CBD的写字楼平均售价也仅在5万元~6万元/平方米之间。

据记者从卓越集团了解到,卓越世纪中心1号楼实行整层销售,目前已销售2万多平方米,销售均价为58000~78000元/平方米。对于卖楼的原因,卓越集团相关人士表示,卓越世纪中心1号楼只是部分销售,不会全部出售。以租为主,出售少量物业吸引实力较强的客户,为进行“散售商业物业+持有经营”的超甲级写字楼经营模式的探索创新。

尽管如此,卓越集团卖写字楼的消息震动了业界。在外界看来,卓越集团在福田CBD拥有卓越时代广场一期、二期,卓越大厦、卓越世纪中心等高端写字楼商业项目,其租金收益早已翻番,一次性销售无疑是“竭泽而渔”。

业界所普遍认为,随着福田CBD可供开发的写字楼土地日渐稀少,潜在供应较弱,持有经营租金上涨潜力巨大。而另一方面卖楼本身也引起业内对卓越集团资金链紧张的担忧,对商业地产来说,卖楼毕竟是“一锤子”的买卖,不能形成稳定的现金流。

对此,综合开发研究院与地产研究中心主任宋丁认为,目前商业地产由售转租是行业趋势,如果现在进行销售,可能是开发商面临资金链问题。

“可能是开发商预测到今年商业写字楼的价格到了一个阶段性顶点,这时候不出货,明年可能没有出货的时机。”众夏地产总经理助理林晓华表示。其还认为,今年住宅市场疲软,卓越集团一些项目还没有上市,要维持公司一定的销售收入,就只有变卖商业项目。但针对卓越集团资金紧张的说法,林晓华表示,卓越手中还有一定存货,前期资金压力不大。

卓越资金链或承压

实际上,自从2011年底以来,深圳写字楼市场需求放缓,租金水平增幅回落,写字楼成交价格受到压制,开发商单靠租金获得的现金开始减少。

在此之下,作为在深圳CBD拥有最多写字楼项目的卓越集团资金链是否已出现紧张局面?

众所周知,商业地产由于开发周期长,资金需求大,与住宅项目相比,对开发商运营模式要求更高。

一般说来,国内商业地产普遍采用两种模式,一是住宅、商业并存模式,二是“以售养租”模式,即为“部分出售+持有”经营模式,将商业地产的部分产权卖给者,然后运作地产商自己持有的部分产权。

据卓越集团人士介绍,近五年卓越在商业地产的销售收入已经达到了总销售收入的40%~50%。在一线城市中已开发和参与开发的商业地产建筑面积已经超过100万平方米,其商业项目持有经营面积的比例大约在15%左右,其余多以销售为主,但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%。

卓越集团方面回应称,目前卓越集团稳健运营,资金链安全,今年第一季度项目已认购逾18亿元。

2008、2009年,卓越集团两度赴港上市均“铩羽而归”,公司的解释是,由于投资者对股价估值不高,发行认购不理想,卓越决定放弃上市。

在上市融资梦被割断之后,卓越集团在房地产信托等领域开始募集项目资金。

自2010以来,卓越集团通过华宝信托、江苏信托、外贸信托、中诚信托等发起多只房地产信托。为开发位于长沙和东莞的蔚蓝系列项目,卓越集团于今年初又新发了约 个亿的信托融资。

但上述信托融资均属于中短期信托债务。据财汇金融分析平台统计,卓越信托债务即将于201 年上半年集中到期,总规模约为12亿元左右。

卓越集团进行房地产开发开始一直采取住宅、商业并存的模式。除了在深圳拥有较多商业写字楼项目以外,目前在售的住宅项目包括位于大亚湾西区的东部蔚蓝海岸、长沙蔚蓝海岸、东莞蔚蓝城邦等项目,其可售住宅项目并不多。

林晓华认为,没有太多的可售住宅项目,开发商现金流需要销售回款来维持经营,“手上有什么货就卖什么货”。

去年,受房地产调控影响,大亚湾楼市异常冷清。卓越在大亚湾东部蔚蓝海岸项目销售上也一直不理想。

为回笼资金,卓越今年加大了降价销售力度。 月,位于东莞的卓越蔚蓝城邦就推出一批优惠特价房,销售均价4500元/平方米,只需首付5万元,而该项目此前的均价为5500元/平方米。

据高力国际此前发布的统计显示,深圳甲级写字楼存量今年将达到287.8万平方米,未来超高层写字楼将进入集中爆发阶段,开发商面临的写字楼销售和租赁压力日渐加大。

对此,宋丁分析认为,卓越单靠商业项目租金来回收资金,现金流状况会很弱,当其他项目需要大量资金时,公司销售回款则成主要支持。

根据计划,未来五年,卓越在全国的商务物业的开发量近 00万平方米,目前正在建设的有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及我们与金地、大百汇合作开发的深圳岗厦项目、上海卓越·世纪中心、青岛卓越·世纪中心、青岛胶南金融广场等。

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